پس از خریداری کردن یک ملک آنچه که بدست خریدار می‌رسد سندی است که در آن مشخصاتی از قبیل پلاک ثبتی، مساحت و ابعاد، موقعیت جغرافیایی ملک، نام خریدار و فروشنده، آدرس و سایر اطلاعات مربوط به ملک قید شده است. از آنجایی که ثبت سند یکی از موضوعات مهم در رابطه با حرفه مشاور املاک است، لذا دسترسی به یک راهنمای جامع انتقال سند ملک و دانستن کلیه مراحل قانونی کار، هم برای مشاور و هم برای خریدار و فروشنده بسیار لازم و ضروری می‌باشد.
در صورتیکه خود شخص صاحب ملک و سازنده باشد، پس از اتمام کار و دریافت جواز پایان کار می‌تواند به اداره ثبت اسناد مراجعه نموده و با ارائه مدارک لازم، و بازدید کارشناس از ملک و طی یکسری مراحل اداری، درخواست صدور سند برای ملک خود نماید. اما اگر ملک متعلق به فروشنده باشد و شخص دیگری قصد خرید آنرا داشته باشد، لازم است که مراحل انتقال سند ملک برای خریدار انجام شود. در اینجا می‌خواهیم یک راهنمای جامع انتقال سند ملک به همراه کلیه مدارک لازم جهت ثبت سند و هزینه‌هایی که برای سند زدن باید بپردازید، ارائه نماییم.
مهمترین عناوین مطلب
راهنمای جامع انتقال سند ملک
پس از اینکه خریدار یک ملک را پسندید و توافقات اولیه انجام شد، آنچه که مراحل خرید یک ملک را نهایی می‌کند، انتقال سند ملک از صاحب قبلی به صاحب جدید است که دارای یکسری مراحل قانونی می‌باشد. از آنجایی که آشنایی با این مراحل بسیار ضروری می‌باشد و هر گونه غفلت از نکات مربوط به انتقال سند ممکن است مشکلات غیرقابل جبرانی به دنبال داشته باشد، در این مقاله قصد داریم با ارائه یک راهنمای جامع انتقال سند ملک، کلیه مراحل سند زدن را از ابتدا تا انتها بیان کنیم.
بی اطلاعی از مراحل انجام انتقال سند ملک می‌تواند موجب تاخیر در پیشرفت کار باشد لذا توصیه می‌شود در صورتیکه در شرف انجام معامله یک ملک هستید قبل از انجام ثبت سند به مطالعه مراحل کار بپردازید و کلیه مدارک لازم برای انتقال سند را از قبل تهیه نمایید تا سریعتر و راحت‌تر بتوانید مراحل ثبت سند را پشت سر بگذارید.
برای انتقال سند ملک، حضور دوطرف معامله ضروری است: شخص فروشنده که صاحب ملک است و در حال حاضر سند به نام اوست و شخص خریدار که قرار است سند به نام او زده شود. ارتباط بین این دو نفر ممکن است توسط یک مشاور املاک برقرار شده باشد که در اینصورت با تنظیم نمودن قرارداد قولنامه یا مبایعه نامه بین آنان، توافقات اولیه برای فروش ملک انجام و ثبت می‌گردد. البته دو طرف معامله می‌توانند بدون حضور مشاور املاک نیز با یکدیگر توافق نموده و ملکی را بین خود منتقل کنند.
مطابق با راهنمای جامع انتقال سند ملک آنچه که در قولنامه یا مبایعه نامه قبل از انتقال سند، ذکر می‌شود عبارتند از: مشخصات طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار شامل مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس و شماره تلفن – موضوع مورد معامله که همان مشخصات کامل جغرافیایی و ثبتی ملک می‌باشد – مبلغ توافق شده برای ملک – زمان انجام معامله – نحوه پرداخت – زمان حضور در دفترخانه برای تنظیم سند.
معمولا در مبایعه نامه‌ها بندی را در نظر می‌گیرند برای احتمال پشیمانی طرفین، عدم انجام تعهد یا لغو قرارداد که در اینصورت باید مبلغی بعنوان جریمه در نظر گرفته شود. در ضمن در معاملات، موردی به نام خیارات یا اختیار فسخ معامله نیز در نظر گرفته می‌شود تا در صورت عدم تطابق هر یک از تعهدات با آنچه که رویت می‌شود، در هر لحظه ای که یکی از طرفین احساس کند که گول خورد است، این اختیار را به خریدار یا فروشنده می‌دهد که قرارداد را فسخ نماید.
مراحل سند زدن ملک
در اینجا مراحل سند زدن را بصورت گام به گام پیش می‌رویم تا یک راهنمای جامع انتقال سند ملک را برای همیشه در دسترس شما همراهان عزیز قرار دهیم. برای انتقال سند ملک لازم است که طی 4 مرحله کار را پیگیری نمایید :
1- توافق خریدار و فروشنده
معمولا توافقات بین خریدار و فروشنده در حضور مشاور املاک انجام شده و طی تنظیم و نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه به ثبت می‌رسد. در واقع قولنامه قراردادی است جهت تعهد انجام ثبت سند. آنچه که در مبایعه نامه باید مندرج گردد عبارتند از: مشخصات شناسنامه‌ای خریدار و فروشنده، آدرس و شماره تلفن ثابت و همراه هر یک را ثبت می کنند و در مورد موضوع مورد معامله کاملا توضیح داده می‌شود. ضمنا باید کلیه مشخصات جغرافیایی و ثبتی ملک ذکرگردیده و روی مبلغ ملک مورد معامله توافق صورت می‌گیرد و در نهایت زمان و نحوه پرداخت و زمان حضور در دفترخانه مشخص می‌شود.
مورد مهمی که بارها در راهنمای جامع انتقال سند ملک سعی نمودیم که مورد تاکید قرار دهیم، مربوط به منصوبات و ملزومات مورد معامله می‌باشد که قابل توافق است مثلا جزئیاتی از خانه شامل: کابینت، پکیج، کولر، خط تلفن و… که بهتر است در مورد این جوانب بصورت شفاف در سند معامله یا مبایعه نامه نوشته شود.
2- دریافت کد رهگیری
اگر مطابق با توصیه‌های راهنمای جامع انتقال سند ملک پیش بروید متوجه می‌شوید که در این مرحله پس از توافق اولیه انجام شده و امضای طرفین، صاحب بنگاه، مبایعه نامه را در سیستم جامع مشاور املاک ثبت نموده و کد رهگیری دریافت می‌کند. داشتن کد رهگیری مانع از این می‌شود که یک ملک بطور همزمان به چندین نفر فروخته شود. ضمن اینکه داشتن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و برای انتقال سند ملک ضروری است.
3- مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
دراین مرحله فروشنده باید به‌همراه شناسنامه و اصل سند ملک به دفترخانه اسناد رسمی رفته و مقدمات لازم برای انتقال سند ملک را انجام دهد. مثلا باید لیستی مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملک را آماده نماید و برای فروش ملک تشکیل پرونده دهد که البته فعلا نیازی به حضور خریدار در دفتر خانه نیست.
در راهنمای جامع انتقال سند ملک از جمله وظایفی که برای فروشنده در این مرحله از نقل و انتقال سند در نظر گرفته شده، عبارتند از :
- دریافت نامه‌ای از دفتر اسناد رسمی و مراجعه به شهرداری و بررسی اینکه پروانه ساخت ملک مورد نظر مطابق با مجوزهای قانونی که از سوی شهرداری یا بخشداری صادر شده می‌باشد یا خیر و در صورت هرگونه مغایرت، باید جریمه های تعیین شده را بپردازد.
- پرداخت هزینه هایی جهت عوارض نوسازی ساختمان و زمین و هزینه جمع آوری پسماند زباله، و هزینه آموزش و پرورش توسط فروشنده به شهرداری جهت نقل و انتقال سند لازم است.
- دریافت استعلام از دارایی و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، که مبلغ آن براساس ارزش منطقه ای ملک، از سوی اداره دارایی مشخص می‌گردد. همچنین در صورتیکه ملک قبلا در اجاره مستاجر بوده باشد، فروشنده می‌بایست رقمی را تحت عنوان مالیات بر اجاره نیز پرداخت نماید.
- یکی از موارد مهمی که در راهنمای جامع انتقال سند ملک باید به آن پرداخته شود این است که برای فروش املاک تجاری نیاز است که فروشنده از اداره بیمه نیز مجوزهای لازم را دریافت نماید.
4 – انتقال سند
براساس راهنمای جامع انتقال سند ملک مرحله نهایی سند زدن، این است که طرفین در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، برای انتقال سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند و انتقال سند را انجام دهند. در صورت غیبت هر یک از طرفین، قانونا طرف مقابل باید تا پایان ساعت اداری منتظر وی بنشیند و اگر حضور نیافت، گواهی عدم حضور صادر شود. این گواهی بدین منظور صادر می‌شود که اگر چنانچه به هر دلیلی فروشنده در محل حاضر نگردید یا پشیمان شد، خریدار بتواند به دادگاه مراجعه نموده و خسارت دریافت نماید.
مدارک لازم برای انتقال سند ملک
مدارکی که برای انتقال سند ملک مورد نیاز است عبارتند از :
- اصل و کپی از کارت ملی و شناسنامه طرفین قرارداد
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی بنچاق
- اصل و کپی وکالت‌نامه
- اصل و کپی مبایعه نامه
- اصل و کپی پایان‌کار و عدم خلافی صادر شده از سوی شهرداری یا بخشداری
- در مورد املاک ورثه‌ای اصل و کپی گواهی انحصار وراثت
- اصل و کپی فرم مالیات بر ارث
- در مورد آپارتمان، صورتجلسه تفکیک لازم است
هزینه های انتقال سند ملک
یکی ازموارد مهمی که در راهنمای جامع انتقال سند ملک در مبحث مبایعه نامه ذکر می‌گردد، نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند می‌باشد. تمامی هزینه‌های دفنرخانه که براساس ارزش ملک و تعرفه‌های مشخصی مصوب می‌گردد، بین خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد. فروشنده ملک هنگام تحویل، کلیه بدهی‌های ملک را تسویه نموده و تحویل خریدار می‌دهد. از این ببعد اگر هر چند مدت تا سند زدن طول بکشد کلیه هزینه‌های ملک با خریدار خواهد بود.
بطور کلی هزینه های سند زدن ملک عبارتند از :
- مبلغ 5% ارزش ملک به عنوان هزینه ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری دفتر معاملات املاک دریافت می‌شود
- هزینه‌های شهرداری که به عهده فروشنده می‌باشد شامل خلافی، نوسازی و پسماند
- مبلغی که دارایی اخذ می‌کند شامل هزینه نقل و انتقال و مالیات بر اجاره ملک می‌باشد
- هزینه دفترخانه یا حق التحریر که به بطور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود
نکات حقوقی انتقال سند ملک
در این بخش از راهنمای جامع انتقال سند ملک به ذکر نکات حقوقی انتقال سند ملک می‌پردازیم:
1- اولین و مهمترین نکته‌ای که قبل از معامله هر ملکی باید مد نظر قرار گیرد کنترل اسناد و مدارک ملک است. بطورکلی اسناد و مدارک ملک شامل دو بخش می‌شود: اسناد مربوط به خود ملک و اسناد مربوط به مدارک هویتی فروشنده ملک. که باید دقیق مورد بررسی قرار گیرد و در طی بازدید از ملک کلیه جوانب ذکر شده در سند با آنچه که رویت فیزیکی می‌شود، تطابق داشته باشد.
2- در صورتیکه سند ملک دفترچه‌ای منگوله‌دار است، باید آخرین صفحه مربوط به نقل و انتقال، مورد بررسی قرار گیرد که آیا ملک دارای وام بوده، یا بازداشتی و یا در رهن بانک است یا خیر.
3- حتی الامکان کار معامله ملک را با واسطه انجام ندهید و حتما با شخص فروشنده یا مالک اصلی ملک معامله کنید. همچنین خریدار نیز بهتر است که شخصا در معامله حضور داشته باشد و از تمام جزییات معامله با خبر باشد.
4- اگر راهنمای جامع انتقال سند ملک را به خوبی مطالعه کرده باشید بارها متذکر شدیم که بهتر است سعی کنید که جلسه مذاکره و معامله در یک مرحله و همزمان نباشد و با نوشتن قولنامه، قبل از معامله فرصتی برای بررسی‌های بیشتر را به خود بدهید.
5- حتما قبل از تنظیم قرارداد، جدیدترین استعلام‌های ثبتی ملک را دریافت نموده و شرایط و مشکلات احتمالی ملک را بررسی نمایید.
6- بند مربوط به شرایط و نحوه پرداخت و ثمن قرارداد را جدی بگیرید.
جمع بندی و نتیجه گیری :
سند زدن یکی از مهمترین مراحل معامله یک ملک است که برای پیشبرد روند کار، لازم است که طرفین معامله اطلاعات کافی در این زمینه داشته باشند و در طی نوشتن شرایط مندرج در مبایعه نامه دقت کافی و آینده‌نگری داشته باشند تا چیزی به ضرر هیچکدام از طرفین نباشد. لازم است که قبل از ثبت سند، تمامی استعلامها و مفاصا حساب مربوط به ملک دریافت شود و هزینه های نقل و انتقال پرداخت گردد.
در این مقاله با ارائه یک راهنمای جامع انتقال سند ملک، سعی نمودیم تمامی مراحل سند زدن یک ملک را مطابق با قوانین کشور ایران به همراه مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملک و هزینه‌هایی که سند زدن دارد و اینکه این هزینه‌ها بر عهده کدام طرف معامله است، بطور مفصل صحبت نماییم.
