یکی از اولین دغدغه‌های تمام افرادی که قصد خرید ملکی را دارند، این است که آیا این ملک ارزش واقعی آن با قیمتی که مالک یا مشاور املاک می‌گوید برابر است یا خیر! قیمت ملک متاثر از چندین عامل است. شما با شناخت و بررسی هر کدام از این عوامل موثر بر قیمت مسکن، می‌توانید قبل از خرید، تا حدود زیادی قیمت ملک مورد نظر خود را تخمین بزنید.
در این مقاله ابتدا دسته‌های کلی عوامل تاثیرگذار بر قیمت زمین و خانه را ذکر نموده و سپس به توضیحات مهم‌تر می‌پردازیم و به سوال‌های زیر پاسخ می‌دهیم: • عوامل داخلی و خارجی تاثیرگذار بر قیمت مسکن و زمین چیست؟ • این عوامل به چند دسته تقسیم می‌شوند و هر دسته شامل چه مواردی است؟
مهمترین عناوین مطلب
مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن
قبل از اینکه به عوامل موثر بر قیمت مسکن بپردازیم، باید بدانید هر عاملی می‌تواند بطور مستقل در وضعیت قیمت ملک تاثیر گذار باشد. بنابراین لازم است که در هنگام بازدید از ملکی که قصد خرید آنرا دارید به بسیاری از جزییات توجه و دقت داشته باشید.
عواملی که اثر مثبت بر وضعیت قیمت مسکن دارند و با افزایش این موارد، قیمت ملک نیز افزایش می یابد، شامل: مقدار زیربنا، متراژ، امکانات و… میباشند.
عواملی که اثر منفی بر وضعیت قیمت مسکن دارند و با افزایش این موارد قیمت خانه نیز کاهش می یابد، شامل: عمر ساختمان، فاصله از ایستگاه‌های وسایل نقلیه، تعداد طبقات خانه، آسانسور و…
چه عواملی بر قیمت زمین تاثیر گذارند؟
کلا عوامل موثر بر قیمت مسکن دو دسته اند: یکسری عواملی هستند که بر قیمت عرصه یا زمین موثرند و دیگری عواملی که روی قیمت اعیان یا ساختمان تاثیر گذار میباشند.
در مورد زمین، عواملی هستند که جزء خصوصیات زمین است و خود زمین را مورد بررسی قرار می‌دهد و تغییرات محیطی در آن تقریبا غیر ممکن است. اکثر این موارد مهم هستند و ساده می‌شود آنها را شناسایی نمود. اما باید بداینم که برای بهبود وضعیت در صورت امکان‌پذیر بودن، بسیار باید هزینه کنیم.
پس علل افزایش قیمت زمین به طور کلی عوامل فیزیکی هستند که به راحتی می‌توان آنها را بررسی نمود و با چشم دید. مانند: میزان تراکم‌پذیری، مساحت زمین و جهت آن، تعداد و اندازۀ بر زمین، شکل هندسی زمین، موقعیت قرارگیری زمین نسبت به معابر، وقوع زمین در تقاطع و میادین، موقعیت مکانی نامناسب، میزان تراکم‌پذیری و …
مطالبی که در اینجا به عنوان عوامل موثر بر قیمت مسکن یادآور می‌شویم متاثر از بازار مسکن نیستند. عوامل بازاری تاثیرگذار بر قیمت ملک شامل: عرضه و تقاضا، هزینه‌های ساخت، سیاست‌های خارجی مثل افزایش قیمت دلار، میزان نقدینگی، بازارهای موازی، مالیات، سود بانکی، قیمت نفت، بودجه دولت و… می باشند که در مقالات قبلی به آنها پرداخته‌ایم.
از طرفی از میان عوامل موثر بر قیمت مسکن باید بدانیم که عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین بیشتر تحت کنترل شهرداری‌ها و دولت بوده و تقریبا خریدار ملک نمی‌تواند کار چندانی برای اصلاح این موارد انجام دهد. حتی اگر بخواهد هم کار بسیاز زمان بری است. مواردی از قبیل:
- قرار گیری در طرح‌های اجرایی مانند مترو
- امکان پارک خودرو در معبر
- مشجر بودن زمین یعنی معابر آن درختکاری شده باشد
- کاربری ملک
- شیب تند معبر
- قرار گرفتن در بافت فرسوده
- آسیب‌پذیری در مقابل بلایای طبیعی و…
دلایل کاهش یا افزایش قیمت آپارتمان
بر خلاف عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین، در مورد خانه و آپارتمان، اکثرا تغییرات تحت کنترل خریدار بوده و شما بعد خرید ملک، می‌توانید آنها را تغییر دهید. بعضی از این موارد به آسانی تغییر می‌کنند و بعضی‌ها مشکل و پر هزینه هستند.
عوامل فیزیکی خیلی زیادند، برای همین پیشنهاد می‌شود یک چک لیست از مواردی که مد نظرتان است و برایتان خیلی اهمیت دارد داشته باشید که راحت‌تر آنها را بررسی کنید. مواردی که جزء مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن و اثرگذار بر قیمت ساختمان هستند عبارتنداز:
- تاریخ آخرین بازسازی
- نوع و امکانات ساختمان
- پارکینگ و تعداد آن
- عرض راه پله و وجود پلۀ اضطراری
- وجود گلخانه
- آیفون تصویری
- دوربین مدار بسته
- درب کنترل از راه دور
- استخر، سونا، جکوزی
- سیستم تهویه و گرمایش از قبیل کولر گازی یا آبی و شوفاژ
- سیستم اطفای حریق
- آنتن مرکزی
- اسکلت و سازۀ ضد زلزله
- وجود پیلوت
- تعداد و نوع اتاق خواب
- تعداد تراس‌های ساختمان
- آشپزخانه و نوع کابینت
- وجود آسانسور و ظرفیت آن
- انشعابات و کنتورهای مستقل
- نورپردازی ساختمان
چه اقداماتی در تغییر وضعیت مسکن موثر است
در میان عوامل موثر بر قیمت مسکن، مواردی هستند که بیشتر تحت کنترل معمار ساختمان بوده و نشان دهنده خوش‌سلیقگی سازنده ملک است. این موارد یک ویژگی خوبی که دارند به نسبت سایر دسته‌های دیگر اکثرا به راحتی قابل تغییرند. پیشنهاد می‌شود که قبلا چک لیستی برای اینگونه موارد تهیه نمایید. این عوامل موثرعبارتند از:
نوع مصالح به کار رفته در ساختمان، وجود شومینه، معماری داخلی و تزئینات به کار رفته، نوع و تعداد سرویس‌های بهداشتی، وجود باربیکیو اختصاصی، منظره و چشم انداز، آفتاب گیر بودن، وجود حیاط خلوت، تعداد واحدها در هر طبقۀ آپارتمان.
دسترسی به مراکز اداری و تجاری، آموزشی و فرهنگی. دسترسی به مراکز بهداشتی و درمانی، تفریحی و ورزشی، دسترسی به مراکز خدماتی، مساجد و حسینیه‌ها، دسترسی به خیابان‌های اصلی و تاثیر ترافیک و مراکز اطراف بر قیمت مسکن بوده و جزو موارد تعیین‌کننده در آن منطقه است.
یکسری دیگر از عوامل موثر بر قیمت مسکن، شامل مواردی می شوند که با آرامش شما ارتباط مستقیم دارند و واقعا باید جدی بگیرید. اگر در مجاورت ملکی این موارد را دیدید، سعی کنید از آن ملک دوری کنید چون بعدا برای فروش آن ملک دچار مشکل خواهید شد.
همسایگی با خطوط ریلی و فرودگاه، همسایگی با گورستان، همسایگی با پادگان‌ها و مراکز نظامی، همسایگی با کارخانه‌ها، نیروگاه برق و دکل‌های فشار قوی، آتش نشانی، اتوبان‌ها و بزرگراه‌ها، مراکز تفریحی و اقامتی، ورزشگاه‌ها و سالن‌های ورزشی، رستوران‌های بزرگ و همسایگی با مرکز حکومتی و سیاسی.
نکاتی برای سرمایه گذاری خرد و کلان در بازار مسکن
سرمایه گذاران بازار مسکن عموما برای کسب یک درآمد خوب هستند و ترجیح می‌دهند که یک سرمایه گذاری بدون ریسک و مطمئن در کوتاه مدت یا بلند مدت برای خود فراهم کنند. برای شروع کار و تصمیم گیری در امر سرمایه گذاری در بازار مسکن لازم است بسیاری از نکات مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد و کلیه عوامل موثر بر قیمت مسکن شناسایی و بررسی گردد.
سرمایه گذاری خرد در بازار مسکن
سرمایه گذاران خرد افرادی هستند که به فکر افزایش سرمایه اندک خود هستند و این ویژگی را دارند که در ابتدا با خرید یک ملک و دریافت رهن یا اجاره از آن به یک سرمایه اولیه دست می یابند و کم کم در صدد آنند که ملک‌های بعدی را بخرند و سرمایه خود را افزایش دهند. شروع به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیاز به تحقیق و آموزش دارد. باید با شرایط بازار مسکن، قوانین و مقررات مربوطه، عوامل موثر بر قیمت مسکن و روش‌های ارزیابی ملک‌ها آشنا بود.
قبل از هرگونه سرمایه گذاری، باید یک برنامه مالی دقیق تهیه شده و این برنامه باید شامل میزان سرمایه اولیه، هزینه‌های اداری، تعهدات مالی ماهیانه (مانند اجاره یا اقساط وام)، و همچنین انتظارات از درآمد آتی باشد. انتخاب منطقه مناسب برای سرمایه‌گذاری در مسکن بسیار مهم است. باید مناطقی را که ممکن است در آینده تغییر مثبتی خواهند داشت، مد نظر داشته باشید و انتخاب نوع ملک باید با برنامه و اهداف شما همخوانی داشته باشد.
برای موفقیت در سرمایه‌گذاری مسکن، باید ملک‌ها را دقیقاً ارزیابی کنید. این شامل مواردی مانند وضعیت ساختمانی، تاریخچه تعمیر و نگهداری، تجهیزات و امکانات، و قیمت منصفانه برای ملک مورد نظر می‌شود. بعد از خرید ملک، باید برنامه‌ای برای مدیریت آن داشته باشید. این شامل اجاره دادن ملک به مستأجران، نظارت بر تعمیر و نگهداری، و مدیریت مالی ملک می‌شود.
در نظر داشته باشید که سرمایه‌گذاری در مسکن همراه با ریسک‌های مالی و عوامل موثر بر قیمت مسکن نیز متنوع است. باید از مخاطراتی مانند تغییرات در قیمت‌ها، عدم اجاره ملک و تعهدات مالی ماهیانه آگاه باشید.
دریافت مشورت از مشاوران مسکن و حقوقی می‌تواند به شما در فرآیند سرمایه‌گذاری کمک کند و از ریسک‌های احتمالی حفاظت کند. سرمایه‌گذاری در مسکن باید به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر گرفته شود. معمولاً نیاز به تعهد به مدت زمانی طولانی و برنامه‌ریزی دقیق و پیگیری مداوم دارد. توجه به موارد فوق از عوامل موثر بر قیمت مسکن بوده و می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کمک نماید.
سرمایه گذاری کلان در بازار مسکن
سرمایه گذاران کلان در بازار مسکن را افراد ثروتمند و شرکت‌های بزرگی تشکیل می‌دهند که هدف این گروه کسب بازدهی و سود بیشتر در مواقع افزایش قیمت مسکن می‌باشد. معمولا هرگونه جهش قیمتی غیر معمول در جامعه به نفع این گروه خواهد بود و آنان را تشویق به سرمایه‌گذاری بیشتر می‌کند.
برای سرمایه‌گذاران کلان، بازار مسکن می‌تواند به عنوان یک راه برای ایجاد درآمد ثابت و افزایش دارایی‌ها در نظر گرفته شود. اما این نوع سرمایه‌گذاری نیاز به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن و استراتژی‌های موفقیت‌آمیز آن دارد. در ادامه، موارد مهمی که سرمایه‌گذاران کلان باید در نظر داشته باشند را نام می‌بریم :
- تحلیل بازار: تحلیل دقیق بازار مسکن و شناخت نقاط قوت و ضعف آن ضروری است. این شامل مطالعه تغییرات در قیمت‌ها، نرخ‌های اجاره، عرضه و تقاضا، و شرایط اقتصادی کلان شهر یا منطقه می‌شود.
- تعیین اهداف: سرمایه‌گذاران کلان باید اهداف خود را مشخص کنند. آیا هدف افزایش دارایی‌ها، تولید درآمد ثابت یا تنوع در سبد سرمایه‌گذاری است یا خیر. سپس به عوامل موثر بر قیمت مسکن بپردازند.
- مدیریت ریسک: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همراه با ریسک‌های مختلفی است، از جمله ریسک نرخ بهره وری، تغییرات در بازار ملک، و مشکلات مدیریت ملک. سرمایه‌گذاران کلان باید استراتژی‌های مدیریت ریسک مناسبی داشته باشند.
- مدیریت ملک: انتخاب و مدیریت ملک‌ها از جمله وظایف مهم سرمایه‌گذاران کلان است. این شامل ارزیابی ملک‌ها، تعمیر و نگهداری، و اجاره دادن به مستأجران می‌شود.
- حقوقی و مالی: برای انجام معاملات ملکی، باید مسائل حقوقی و مالی را به دقت بررسی کرده و از وکلای متخصص و مشاوران حقوقی بهره برد.
- مشورت حرفه‌ای: سرمایه‌گذاران کلان ممکن است به دریافت مشاوره حرفه‌ای از مشاوران مسکن و مشاوران مالی نیاز داشته باشند تا آنان با تجربیات خود عوامل موثر بر قیمت مسکن را کاملا برایشان تعریف کنند.
- مانیتورینگ: سرمایه‌گذاران کلان باید به صورت مداوم عملکرد ملک‌های خود را مانیتور کنند و در صورت لزوم، تصمیمات تصحیحی اعمال کنند.
- تعهد به مدت طولانی: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیاز به تعهد به مدت طولانی و حضور در بازار دارد و باید آماده باشند تا سال‌ها به بازار مسکن متعهد بمانند.
- تفکر بلندمدت: سرمایه‌گذاری در مسکن باید به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر گرفته شود.
- برنامه ریزی: سرمایه‌گذاران کلان باید برنامه‌ریزی دقیق و پیگیری مداوم داشته باشند تا مدیریت کارهای مسکن خود را به بهترین نحو انجام دهند.
جمع بندی و نتیجه گیری:
تاکنون تسلط کافی به عوامل موثر بر قیمت مسکن را پیدا کردید اما تحلیل این عوامل که به چه میزان روی قیمت ملک تاثیر می گذارد. در مقاله‌های بعدی توضیح مفصل داده می‌شود. نکتۀ مهم اینکه باید دقت داشته باشید این عوامل فقط به خود ملک مربوط می‌شود و ارتباطی با رکود یا رونق بازار ندارد.
