در هر معامله ای لازم است طرفین قرارداد در ابتدا توافقاتی را با یکدیگرداشته باشند در صورت امکان در صحبت های اولیه خود در حضور مشاور یا شخصی که به همه جوانب مورد معامله اشراف دارد، تعهداتی را نسبت به یکدیگر مکتوب نموده و تمامی جزییات موضوع را کتبا بنویسند و امضاء کنند و به آن متعهد باقی بمانند.
در این مقاله قصد داریم به بررسی اینکه قولنامه و قراردادهای رسمی و چه تفاوتها و تشابهاتی دارند، تمامی نکاتی که در هنگام نوشتن قولنامه باید مورد توجه قرار دهیم و اینکه یک قولنامه نوشته شده تا چه حد رسمیت دارد و آیا در دادگاه می توان به تعهدات مقرر شده در قولنامه اکتفا نمود بپردازیم و تمامی جزییات مربوط به این مقوله را بطور کامل مورد بحث و بررسی قرار دهیم.
مهم‌ترین عناوین مطلب
قولنامه و قراردادهای رسمی: تفاوتها و اشتراکات
وقتی که افراد تصمیم به خرید یا فروش ملک می‌گیرند، پس از اینکه خریدار به اتفاق مشاور املاک از ملک بازدید نمود و مورد پسند او قرار گرفت، لازم است که یکسری اقدامات انجام گردد. قبل از اینکه رسما سند ملک به نام خریدار به ثبت برسد، به دلیل اینکه کل پروسه نیاز به انجام یکسری اقدامات قانونی دارد، نیاز است که اقدام به تنظیم وثبت قولنامه گردد. در اینجا لازم است قبل از هر گونه بررسی و بیان جزییات در این خصوص، در ابتدا با معنای عبارت قولنامه آشنا شویم. سپس می‌توانیم به بررسی شباهتها و تفاوتهای قولنامه با سایر قراردادهای رسمی بپردازیم.
وجه تمایز قولنامه و قراردادهای رسمی
قولنامه در ظاهر نوشته یا سندی است که در اولین مراحل خرید یک ملک، مابین طرفین قرارداد نوشته می‌شود و مفاد آن تقریبا از نظر قانونی مشخص است و باید خریدار و فروشنده مطابق با آن با یکدیگر به توافق برسند. ولی در واقع توافقات مقرر شده در قولنامه و قراردادهای رسمی چیست؟ این نکات شامل الزاماتی است که در ماده 10 قانون مدنی ایران موجود است و انجامش ضروری می‌باشد. یعنی بصورت رسمی و کاملا قانونی برای انجام، فسخ یا هرگونه تخلف در معامله، می‌توان آنرا در دادگاه مورد پیگیری قرار داد.
قولنامه یک نوع قرارداد است که بر طبق آن طرفین معامله متعهد می‌شوند که در یک زمان مشخص تعهداتی را در آینده برای انتقال ملک انجام دهند. در هنگام تنظیم قولنامه تمام جزئیات مربوط به ملک خریداری شده و اطلاعات مربوط به سند و سایر نکات حقوقی مهم که باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد ذکر می‌گردد.
پس از اینکه طرفین معامله تمامی نکات و شروطی را که باید در موردش به توافق برسند مقرر نمودند، آن را امضا کرده و تا زمانیکه که معامله و ثبت سند به نام خریدار و انتقال وجه به صورت کامل انجام شود، این قولنامه اعتبار دارد. البته اگر قولنامه رسمی باشد امتیازاتی نسبت به قولنامههای عادی دارد و آن اینست که امضای قید شده در قولنامههای رسمی، از هرگونه تکذیب و تردید مصونیت دارد.
هدف از تنظیم قولنامه و قراردادهای رسمی چیست
هدف از تنظیم قولنامه این است که طرفین قرارداد از جهت انجام تعهداتی که نسبت به طرف مقابلشان متذکر شده، اطمینان نموده و سپس به انجام اقدامات حقوقی لازم جهت انتقال سند و ملک بپردازند. از جمله مقدماتی که برای بستن قرارداد خرید و فروش لازم است عبارتند از تهیه استعلام از ثبت، پرداخت عوارض و مالیات و دریافت مجوزهای مورد نیاز از شهرداری. بنابراین قولنامه بعنوان قرارداد انتقال نیست بلکه سندی است مبنی بر تعهد انتقال ملک.
جزئیات تنظیم قولنامه
پس از اینکه دانستیم تفاوتهای قولنامه و قراردادهای رسمی چیست و به ضرورت وجود قولنامه پی بردیم، لازم است که بدانیم در هنگام تنظیم قولنامه چه جزییاتی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. آنچه که در تنظیم این سند بیش از هر چیز مد نظر قرار می‌گیرد عبارتند از:
- زمان آغاز و پایان معامله
- توافقاتی بین طرفین اعم از نحوه پرداخت و فاصله زمانی بین پرداختها
- شرایط و حقوقی که برای فسخ معامله گذاشته می‌شود
- هزینه‌ای که به عنوان ضمانت اجرا یا خسارت در نظر می‌گیرند
ویژگی های قولنامه و قراردادهای رسمی چیست
ویژگی قولنامه این است که یک قرارداد غیر قابل فسخ بوده و تنها در صورت داشتن حق فسخ و خیارات قانونی، می‌توان برای ابطال آن اقدام نمود. قولنامه تمام ویژگی‌های اسناد عادی را دارا می‌باشد. هرچند که بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی نوشته می‌شود ولی از آنجاییکه دارای مهر و امضا بوده و توسط افراد حاضر تایید شده است، در نتیجه قابلیت دفاع و ارایه در محاکم و اقامه دعوی دارد. مورد بعدی داشتن قدرت الزام و دریافت وجه التزام است و بعنوان قراردادی معتبر مورد استفاده قرار می‌گیرد.
وجه التزام چیست
از آنجایی که قولنامه قراردادی می‌باشد که برای طرفین تعهداتی را در پی دارد، بنابراین باید مفادی را برای احتمال تخلف از سوی طرفین در نظر گرفت و مبلغی را به عنوان خسارت یا وجه التزام در متن آن در نظر گرفت. اما برای درک این موضوع که وجه التزام در قولنامه و قراردادهای رسمی چیست، لازم است بدانید که در قولنامه ممکن است دو نوع وجه التزام ذکر گردد: وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد و وجه التزام ناشی از تاخیر در انجام تعهد. مثلا در قراردادها بندی را متذکر می‌شوند مبنی بر اینکه هرگاه طرف مقابل در موعد تعیین شده نتواند تعهد خود را انجام دهد به ازای هر روز تاخیر، مبلغی مشخص به عنوان خسارت پرداخت کند.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه و قراردادهای رسمی چیست
تا به اینجا گفتیم که فرق قولنامه و قراردادهای رسمی چیست و هدف و جزییات تنظیم قولنامه را مورد بررسی قرار دادیم. یک نوشته یا سند دیگری که در بنگاه های مشاور املاک، مابین فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود، مبایعه نامه است حال میخواهیم بدانیم که تفاوت قولنامه با مبایعه نامه چیست. بطور کلی می‌توان گفت دربعضی شرایط، افراد قصد خرید یا فروش ملکی را دارند ولی فعلا نیاز به برآورده شدن اقداماتی است تا بتوانند در آینده کارهای انتقال سند و واگذاری ملک را انجام دهند.
قولنامه یک پیش قرارداد عادی محسوب می‌شود و طی آن طرفین متعهد می‌شوند که در تاریخ و زمان مشخصی در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و مطابق با شرایط تعیین شده، معامله را نهایی کنند. اما مبایعه نامه‌ها قراردادهای مکتوبی هستند که از پیش نوشته شده و بصورت چاپ شده از سوی اتحادیه مشاورین املاک در اختیار آنان قرار می‌گیرد و شامل یکسری مفاد قانونی مشترک که باید در همه قراردادها نوشته شود می‌باشد. از قبیل نام خریدار و فروشنده، زمان و مکان عقد قرارداد، زمان تحویل ملک، و نحوه پرداخت و… می‌توان گفت مبایعه‌نامه قرارداد معتبرتری نسبت به قولنامه است.
نکات و خواسته های مهم در هنگام تنظیم قولنامه
نکات مهم در هنگام تنظیم قولنامه و قراردادهای رسمی چیست و تمام آنچه که باید برای تنظیم یک قرارداد خوب بدانیم چه چیزهایی هستند؟ هرچند که ممکن است در ابتدا برخی از این نکات، ساده بنظر برسند اما عدم توجه به آنها و رعایت نکردن همین موارد جزیی و غیرشفاف در قولنامه‌ها، گاها منجر به کلاهبرداری و بروز اختلافاتی می‌شود که طرفین به راحتی توان رهایی از آنرا نخواهند داشت. بنابراین نکاتی توصیه می‌شود که قبل از تنظیم این سند لازم است که حتماً مورد توجه قرار گیرد.
- اطمینان از مجوز بنگاه مشاور املاک قبل از هر چیزی لازم و ضروری است
- برای شروع کار، لازم است که ابتدا ملک به رویت خریدار برسد
- از رهن یا وثیقه قرار نگرفتن ملک در گذشته اطمینان حاصل شود
- مشخصات ملک مورد معامله با آنچه در سند درج شده تطبیق داده شود مانند امتیاز آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و…
- از سوابق ملک با استفاده از کد رهگیری اطلاع حاصل شود تا قبلا مورد معامله یا فروش قرار نگرفته باشد
- باید توجه شود مبلغ حق کمیسیون مشاور املاک ذکر شده در قولنامه و قراردادهای رسمی چیست و نحوه پرداخت ذکر گردد.
- قولنامه باید در سه نسخه تنظیم گردد، یک نسخه به خریدار، یک نسخه به فروشنده تحویل داده شود و یک نسخه هم در بنگاه بایگانی گردد. ضمن اینکه حتی الامکان دستی نبوده و تمام شروط کافی در آن ذکر شود
- چنانچه ملک مورد معامله ارثی باشد باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث مورد بررسی قرار گیرد
- در صورتیکه ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر باشد، همه آنها باید حاضر بوده یا اینکه یک نفر از جانب همه وکالت رسمی و محضری داشته باشد
- در مواردی که شخص دیگری بعنوان وکیل یا نماینده یکی از طرفین، قرار است که قولنامه را امضاء کند، باید در خصوص حق امضای وی و وکالتنامه قانونی او کاملا اطمینان حاصل نمود
- همزمانی معامله در قولنامه و قراردادهای رسمی چیست همزمانی یعنی اینکه تعهدات ذکر شده در قرارداد همگام اجرا شود
- خریدار زمانی تسویه حساب کامل می‌کند که کار انتقال سند انجام گردد.
- چنانچه خریدار نتواند طبق قرارداد، مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده حق فسخ قولنامه را دارد
- برای احتمال فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین، شروط و بندهایی در قولنامه ذکر گردد
- مشاور املاک اجازه ندارد بدون رضایت طرفین، مدارک هر کدام از آنها را به دیگری ارائه دهد
اعتبار قولنامه در دادگاه چقدر است
در اینجا میخواهیم مشکلات پیش آمده و دعاوی مربوط به قولنامه و قراردادهای رسمی را بررسی نموده و ببینیم که آیا در صورت بروز مشکلاتی در اجرای مفاد قولنامه می‌توان به مراجع ذیصلاح مراجعه نمود یا خیر؟ دلیل اصلی اختلافاتی که طرفین در هنگام تنظیم قولنامه با آن مواجه هستند این است که معمولا در هنگام تنظیم قرارداد از یک وکیل متخصص در این زمینه مشاوره نمی‌گیرند و عموما بی اطلاعی از احکام، منجر به بروز مشکلات بسیاری در آینده می‌شوند. به همین خاطر، مشاوره با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در بحث تنظیم قرارداد ها می‌تواند با رعایت تمام نکات لازم، در تنظیم یک قولنامه بی نقص بسیار موثر باشد.
اگر تمام مفاد قرارداد درست و قانونی نوشته شود، امضای شهود در زیر قولنامه به اصالت و اعتبار آن قوت بخشیده و امکان این وجود دارد که بتوان الزام به انجام معامله و وجه التزام را از طریق دادگاه طلب نمود. البته لازم است کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، خودش نیز تعهدات خود را به طور کامل ایفا کرده باشد. در نهایت اگر قولنامه‌ای بصورت کاملا صحیح تنظیم شود می تواند حامی حقوق طرفین باشد و با استناد به آن می‌توان در دادگاه به حقوق مسلم و قانونی خود رسید.
چگونگی فسخ قولنامه
میخواهیم ببینیم که در صورت بروز هر نوع مشکلی چکار باید کرد و شرایط فسخ قولنامه و قراردادهای رسمی چگونه است؟ آیا این قراردادها از سوی طرفین قابلیت فسخ کردن دارد یا خیر؟ یکی از این شرایط فسخ قولنامه عدم تطابق ملک با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و یا اگر خریدار نتواند مبلغ مربوط به قرارداد را در موعد مقرر پرداخت نماید، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد. که البته در هر دو مورد، باید طرفین رضایت داشته باشند و شرایط سنی و عقلی کافی داشته باشند تا قرارداد فسخ شود.
جمع بندی و نتیجه گیری:
در این مقاله بطور کامل بررسی نمودیم که تفاوت و تشابهات بین قولنامه و قراردادهای رسمی چیست و بهتر است چه مفادی در قولنامه ذکر گردد که به آن رسمیت بخشد. تفاوت قولنامه را با مبایعه نام بررسی نمودیم و تمامی مشکلات پیش آمده در قولنامه ها و نحوه برخورد قانونی با آنها را متذکر شدیم. و دیدیم که در متن قولنامه می‌توان بندی را تحت عنوان وجه التزام در نظر گرفت و برای هرگونه تخلف احتمالی از سوی خریدار یا فروشنده مبلغی را بر اساس قانون مطالبه کرد.
