ملک اکازیون چیست (ویژگی ها + نکات مهم )

ملک اکازیون به معنای ملکی است که در یک زمان مشخص به صورت ویژه‌ای به فروش یا اجاره گذاشته می‌شود. اکثراً، این نوع ملک‌ها به دلیل داشتن شرایط و قیمت‌های ویژه‌ای نسبت به بازار عادی مورد علاقه خریداران قرار می‌گیرند. روش های مشروط به پرداخت بصورت نقدی، شرایط پرداخت آسان، برخی شرایط انعطاف پذیر به دلخواه خریدار و موقعیت جغرافیایی ملک، باعث می‌گردد که برخی خانه‌ها، واحدهای تجاری، آپارتمان‌ها و زمین‌های ساختمانی اکازیون محسوب شده و به صورت ویژه‌ای و با شرایط خاصی به فروش یا اجاره گذاشته شوند.

به طور کلی، اکازیون‌ها به منظور جذب مشتریان جدید، حفظ مشتریان قدیمی، ترویج محصولات یا خدمات جدید، افزایش فروش و افزایش سود برای فروشنده‌ها برگزار می‌شوند. اکازیون‌ها معمولاً در فصل‌های خاصی از سال برگزار می‌شوند، اما در مواردی هم می‌توانند در هر زمانی برگزار شوند. برای آشنایی بیشتر با این مقوله بهتر است ابتدا به تعریف اصطلاحات مربوط بپردازیم.

اکازیون به چه معناست

واژه “اکازیون” به معنای فروش ویژه، پیشنهاد ویژه، تخفیف ویژه یا پیشنهاد ویژه در یک زمان محدود است. این واژه در حوزه تجارت و بازاریابی استفاده می‌شود و معمولاً برای تشویق مشتریان به خرید محصولات یا خدمات، افزایش فروش و جذب مشتریان جدید استفاده می‌شود. واژه اکازیون به طور خاص علاوه بر املاک، در صنعت پوشاک، الکترونیک، آرایشی و بهداشتی، خودرو، سفر و گردشگری و… بکار می‌رود. از مثال‌های اکازیون می‌توان به تخفیف‌های نمایشگاهی، تخفیف‌های فصلی، تخفیف‌های ویژه برای رویدادهای خاص مانند روزهای ولنتاین، سیاه جمعه، جشنواره‌های خرید آنلاین و… اشاره کرد.

ملک اکازیون چه ویژگی هایی دارد؟

اکازیون، به ملکی گفته می‌شود که با توجه به شرایط خاصی مانند نیاز فوری به فروش، عدم توانایی مالک در پرداخت قسط، تلاش برای فروش سریع و… قصد فروش آن را دارد. همچنین ملک اکازیون به معنای خرید یا اجاره ملک‌هایی است که قبلاً در حال استفاده بوده‌اند. برخی از ویژگی‌هایی که یک ملک بعنوان اکازیون باید داشته باشد عبارتند از:

1. قیمت پایین تر: معمولاً مالکان ملک‌های اکازیونی تمایل دارند قیمت ملک خود را پایین‌تر از بازار عرضه کنند تا باعث جذب خریداران بیشتری شوند.
2. سرعت فروش: به دلیل ضرورت فروش، مالکان ملک‌های اکازیونی به فروش سریع واحد خود علاقه دارند و در نتیجه امکان مذاکره و محدودیت در مدت زمان فروش کمتر است.
3. شرایط پرداخت مناسب: معمولاً در ملک‌های اکازیونی، شرایط پرداخت به مشتری بستگی دارد و ممکن است به صورت نقدی، اقساطی، پرداخت قسطی از طریق بانک و یا مزایده انجام شود. همچنین می‌تواند شامل تخفیف‌هایی برای خریدن، مشارکت در هزینه‌های ثبت اسناد، تعهد به پرداخت هزینه‌های تعمیر و نگهداری و غیره باشد.
4. عدم وجود مشکلات و عیوب: بیشتر مالکان ملک‌های اکازیونی تمایل دارند از وجود مشکلات و عیوب در ملک خود پیش از فروش خبر دهند و آن‌ها را رفع کنند تا باعث اعتماد بیشتر خریداران شوند.
5. توضیحات دقیق: به دلیل ضرورت فروش، مالکان ملک‌های اکازیونی تمایل دارند توضیحات دقیق و کاملی در مورد ملک خود ارائه دهند تا باعث اطمینان خریداران از واحد خود شوند
6. ارزش سرمایه‌ای: با توجه به قیمت کمتر، املاک اکازیون می‌توانند به عنوان یک فرصت سرمایه‌گذاری مناسب برای خریداران جدید باشند.
7. وضعیت ملک: به دلیل استفاده قبلی، ممکن است ملک اکازیون دارای کمی کارکرد باشد. این ممکن است منجر به کاهش قیمت باشد، اما همچنین برخی مشتریان می‌توانند از مزایای این وضعیت برای خرید ملک استفاده کنند.
8. موقعیت مکانی: ممکن است ملک در موقعیت مکانی بسیار خوبی قرار داشته باشد، مانند اینکه در نزدیکی مراکز شهری، امکانات عمومی و حمل و نقل عمومی قرار داشته باشد.
9. مساحت بیشتر: گاهی اوقات در اکازیون ملک، مساحت ملک بیشتر از مساحت معمول می‌باشد. این امر به خاطر تحریمات مالیاتی و کاهش سودآوری مالک ممکن است اتفاق بیافتد.
10. تجهیزات بهتر: در برخی از موارد، ملک‌های مورد فروش در اکازیون با تجهیزات بهتر و کامل‌تر ارائه می‌شود. به عنوان مثال، ملک‌هایی که دارای سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی بهتری می‌باشند، می‌توانند ارزش افزوده بیشتری برای خریدار داشته باشند.

6 شرط مهم قبل از انتخاب و خرید یک ملک اکازیون!

خرید املاک اکازیونی، ممکن است فرصت خوبی باشد، اما شرایطی که برای خرید آن باید رعایت کرد، بستگی به شرایط هر ملک و بازار ملکی دارد. در اینجا به بررسی برخی شرایط مهم برای خرید یک ملک اکازیون می‌پردازیم :

1- قدرالسهم در املاک اکازیون

قدرالسهم یا همان مالکیت مشترک در املاک اکازیون بدین صورت است که در ملک اکازیون، چندین فرد می‌توانند به طور همزمان در یک ملک سهام داشته باشند. در این حالت، هر فرد نسبت به مقدار سهامی که در اختیار دارد، حقوق و تعهدات خود را دارد. به عبارت دیگر، هر فرد فقط به میزان سهامی که در اختیار دارد، مالک ملک مشترک خواهد بود. برای تعیین حقوق و تعهدات هر فرد، باید شرایط قدرالسهم در املاک اکازیون را مورد بررسی قرار داد. شرایط قدرالسهم عبارتند از:

1. میزان سهام هر فرد: در این شرایط، میزان سهام هر فرد باید به صورت دقیق مشخص شود. این میزان می‌تواند به صورت درصدی از کل ملک یا به صورت مقداری از تعداد سهام مشخص شود.
2. حقوق و تعهدات هر فرد: هر فرد نسبت به میزان سهامی که در اختیار دارد، حقوق و تعهدات خود را دارد. برای مثال، هر فرد باید به هزینه‌های نگهداری ملک، مانند هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشترک، مشارکت کند.
3. روش تصمیم‌گیری: روش تصمیم‌گیری برای امور مربوط به ملک مشترک، مانند تعمیرات و بهسازی‌ها، باید در شرایط قدرالسهم مشخص شود. این روش می‌تواند به صورت تصمیم یکنواخت توسط تمام سهامداران یا به صورت تصمیم گیری بر اساس میزان سهام هر فرد باشد.
4. میزان سهام هر فرد: در این شرایط، میزان سهام هر فرد باید به صورت دقیق مشخص شود. این میزان می‌تواند به صورت درصدی از کل ملک یا به صورت مقداری از تعداد سهام مشخص شود.
5. حقوق و تعهدات هر فرد: هر فرد نسبت به میزان سهامی که در اختیار دارد، حقوق و تعهدات خود را دارد. برای مثال، هر فرد باید به هزینه‌های نگهداری ملک، مانند هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشترک، مشارکت کند.
6. روش تصمیم‌گیری: روش تصمیم‌گیری برای امور مربوط به ملک مشترک، مانند تعمیرات و بهسازی‌ها، باید در شرایط قدرالسهم مشخص شود. این روش می‌تواند به صورت تصمیم یکنواخت توسط تمام سهامداران یا به صورت تصمیم گیری بر اساس میزان سهام هر فرد تعیین شود.
7. فروش سهام: در صورتی که یکی از سهامداران می‌خواهد سهام خود را بفروشد، روش فروش سهام و نحوه تعیین قیمت آن باید در شرایط قدرالسهم مشخص شود.
8. تقسیم سود: مشخص شدن نحوه تقسیم سود نیز از مهمترین شرایط قدرالسهم در املاک اکازیون است. می‌تواند به صورت درصدی از سهام هر فرد یا به صورت مقدار ثابت تعیین شود.
9. قوانین و مقررات: در شرایط قدرالسهم باید قوانین و مقررات مربوط به مالکیت مشترک در املاک اکازیون، مانند حقوق و تعهدات هر فرد و نحوه تصمیم‌گیری، توضیح داده شود.
10. تحویل ملک: نحوه تحویل ملک به مشتری در شرایط قدرالسهم املاک اکازیون، باید به صورت دقیق مشخص شود. ممکن است ملک در دسترس نباشد یا هنوز به صورت کامل ساخته نشده باشد. در این صورت، تعیین می‌شود که چگونه سهامداران باید با این موضوع برخورد کنند.

2- منطقه و کاربری در یک ملک اکازیون

منطقه و کاربری املاک اکازیون به شرایط و محل موجودیت ملک بستگی دارد. در واقع، ملک ممکن است در مناطق مختلف شهر و در کاربری‌های مختلفی مانند مسکونی، تجاری یا صنعتی قرار داشته باشد. به عنوان مثال، یک ملک مسکونی ممکن است در منطقه شهری، حومه یا شهرک‌های مسکونی قرار داشته باشد.

شرایط کاربری املاک اکازیون می‌تواند تاثیر بسزایی در شرایط قرارداد خرید و فروش داشته باشد. به عنوان مثال، ملک اکازیون تجاری ممکن است شامل تجارت‌های مختلفی مانند فروشگاه، دفتر، کافی‌شاپ، رستوران و غیره باشد. در این صورت، شرایط قرارداد خرید و فروش باید مطابق با نوع تجارت موجود در ملک تنظیم شود.

در کل، منطقه و کاربری املاک اکازیون باید با نیازها و موارد استفاده مشتری همخوانی داشته باشد. برای اطمینان از این موضوع می‌توانید اطلاعاتی مانند موقعیت مکانی، نزدیکی به امکانات عمومی مانند مدارس، بیمارستان‌ها، مراکز خرید و سایر امکانات شهری را مورد بررسی قرار دهید. همچنین، بررسی شرایط کاربری ملک اکازیون قبل از قرارداد خرید و فروش، به خرید صحیح و انتخاب درست کمک می‌کند.

3- شرایط پرداخت و خرید در املاک اکازیون

شرایط پرداخت و خرید ملک اکازیون به شرایط قرارداد خرید و فروش بین مشتری و فروشنده بستگی دارد. با این حال، برخی از شرایط پرداخت و خرید رایج در ملک‌های اکازیون عبارتند از:

1. پیش پرداخت: در برخی از قراردادهای خرید و فروش املاک اکازیون، پیش پرداخت معمولاً به عنوان یک شرط الزامی قرار داده شده است. مقدار پیش پرداخت ممکن است بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک باشد.
2. پرداخت نقدی: در برخی موارد، فروشنده ممکن است پرداخت نقدی را به عنوان شرط خرید ملک قرار دهد. در این صورت، مشتری باید مبلغ خرید را به صورت نقدی پرداخت کند.
3. اقساط: برخی از قراردادهای خرید و فروش املاک اکازیون، شامل پرداخت اقساط هستند. در این صورت، مشتری باید یک مقدار پیش پرداخت را واریز نموده و سپس مابقی مبلغ را در چند قسط پرداخت کند. شرایط پرداخت اقساط معمولاً در قرارداد خرید و فروش مشخص می‌شود.
4. تسهیلات بانکی: برخی از مشتریان ممکن است برای خرید ملک اکازیون، تسهیلات بانکی را درخواست کنند. در این صورت، بانک به مشتری وام می‌دهد و مشتری باید مبلغ وام را به صورت اقساط پرداخت کند. شرایط تسهیلات بانکی برای این گونه موارد ممکن است با توجه به قوانین هر بانک متفاوت باشد.

4- شرایط  همسایه ها در یک ملک اکازیون

شرایط همسایه‌ها در یک ملک اکازیون ممکن است متفاوت باشد و به وضعیت موجود در هر ملک و منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است، بستگی دارد. در هنگام خرید یا فروش املاک اکازیون، مهم است که از شرایط همسایه‌ها در جایی که ملک واقع شده است، آگاهی داشته باشید و این موضوع را در نظر بگیرید.

همچنین، اگر شما بعنوان یک همسایه، بهتر است از اینکه یک ملک در محله شما به فروش برسد، آگاهی داشته باشید و در صورت نیاز، با اطلاع از شرایط، برای حفظ حقوق خود و سایر همسایه‌ها تلاش کنید. بعضی از شرایطی که ممکن است برای همسایه‌ها در املاک اکازیون ایجاد شود عبارتند از:

1. افزایش شدت تردد: در صورتی که خریدار یا فروشنده جدید در ملک اقدام به تغییر کاربری ملک نماید (مانند تغییر به مغازه یا مرکز تجاری)، ممکن است تردد افراد در منطقه بیشتر شده و این موضوع ممکن است باعث تخریب آرامش و سکوت همسایه‌ها شود.
2. تغییرات در مشاعات: اگر ملکی در یک ساختمان مشترک واقع شده باشد، تغییرات در آن می‌تواند از جمله شرایطی باشد که ممکن است برای همسایه‌ها مزاحمتی ایجاد کند. به عنوان مثال، تغییرات در پارکینگ ساختمان، تغییر در نحوه دسترسی به طبقات مختلف یا تغییر در ظاهر خارجی ساختمان ممکن است برای همسایه‌ها ناراحت‌کننده باشد.
3. تغییرات در قوانین: قوانین محلی و منطقه‌ای همیشه تغییر نمی‌کنند، اما در برخی موارد ممکن است تغییر کنند و این تغییرات می‌تواند برای همسایه‌ها مشکلاتی را به همراه داشته باشد. به عنوان مثال، قوانین جدیدی ممکن است برای اجاره ملک‌ها تعریف شود و این موضوع ممکن است باعث افزایش تردد و همچنین نگرانی‌هایی برای همسایه‌ها شود.
4. نا امنی یکی از شرایطی است که ممکن است برای همسایه‌ها در یک ملک اکازیون ایجاد شود. به عنوان مثال، اگر ملک در منطقه‌ای با شرایط امنیتی نامطلوب و بی‌نظمی واقع شده باشد، همسایه‌ها ممکن است با مشکلاتی مانند دزدی، تهدید و تعرضهای جنسی مواجه شوند. علاوه بر این، اگر خریدار یا فروشنده ملک به نحوی در قانون نقضی داشته باشد، ممکن است باعث افزایش ناامنی و خطرات برای همسایه‌ها شود. مثلا اگر خریدار یا فروشنده ملک قوانین پرداخت مالیات و تعهدات مالی را رعایت نکند، ممکن است این موضوع باعث بروز مشکلات و دردسرهایی برای همسایه‌ها شود.

 5- کیفیت بنا در یک ملک اکازیون

کیفیت بنا در یک املاک بسته به سن، شرایط نگهداری و مدیریت، ویژگی‌های ساختاری و مصالح استفاده شده در ساخت، می‌تواند متفاوت باشد. برخی از ویژگی‌هایی که می‌توانند به کیفیت بنا در یک ملک اکازیون اشاره داشت، عبارتند از:

1- وضعیت کلی ساختمان: یکی از نشانه‌هایی که می‌تواند به کیفیت بنا اشاره داشت، وضعیت کلی ساختمان است. سطح کلی ساختمان، تعداد و نوع خرابی‌ها، نوع مواد و مصالح استفاده شده در ساخت و نحوه یکپارچه‌سازی آن‌ها، همه اینها می‌توانند به کیفیت بنا اشاره داشته باشند.

2- وضعیت نمای ساختمان: نمای ساختمان نیز می‌تواند به کیفیت بنا اشاره داشته باشد. اگر نمای ساختمان در وضعیت خوبی باشد و با استفاده از مواد با کیفیت، با دقت بالا و با استفاده از تکنولوژی‌های مناسب انجام شده باشد، این نشانگر کیفیت بنا است.

3- وضعیت پلان ساختمان: وضعیت پلان ساختمان، یکی دیگر از نشانه‌هایی است که می‌تواند به کیفیت بنا اشاره داشته باشد. اگر پلان ساختمان مناسب باشد و با نظر به کاربری منطبق باشد، این نشانگر کیفیت بنا است.

4- وضعیت نورپردازی و تهویه مطبوع: وضعیت نورپردازی و تهویه مطبوع نیز می‌توانند به کیفیت بنا اشاره داشته باشند. اگر نورپردازی مناسب و تهویه مطبوع با تکنولوژی مناسب در ساختمان رعایت شده باشد، می تواند یک ویژگی خاصی را برای ملک دربر داشته باشد.

6- امکان تجمیع در ملک قدیمی و فرسوده در یک املاک اکازیون

تجمیع دو ملک در مالیات و امور املاک ممکن است به دلیل محدودیت‌های مختلف، مثل رعایت قوانین محلی و قوانین ملی، پروسه‌ی پیچیده‌ای باشد. با این حال، می‌توانید به یک مشاور املاک یا وکیل متخصص در این زمینه مراجعه کنید تا در این مورد راهنمایی شما کنند. معمولاً برای تجمیع دو ملک در یک ملک اکازیون، نیاز است که شما از امکانات بسیار خوبی برای ارائه به مشتریان خود بهره‌مند شوید. به علاوه، باید مطمئن شوید که هر دو ملک دارای اجازه ساخت و ساز لازم از مراجع مربوطه هستند و هرگونه محدودیتی در قوانین محلی و ملی برای تجمیع آنها وجود ندارد.

همچنین باید مواردی مانند نقل و انتقال مالکیت، پرداخت مالیات، پرداخت هزینه‌های قانونی و رعایت قوانین محلی را مد نظر داشته باشید. بهترین راه برای اطمینان از اینکه تمامی این مسائل درست انجام شده‌اند، مراجعه به یک وکیل متخصص در امور املاک و مالیات است که در این زمینه تجربه دارد و می‌تواند شما را در تمامی مراحل این فرآیند همراهی کند

4 نکته مهم در مورد ملک اکازیون که باید بدانید

اکازیون به عنوان یک گزینه خرید ملک با قیمت کمتر در مقایسه با بازار نوسازی و یا ملک‌های جدید مطرح است. در زیر به برخی از نکات مهم مربوط به ملک اکازیون اشاره می کنیم:

1. شرایط و وضعیت ملک: برای خرید ملک اکازیون، ابتدا باید شرایط و وضعیت ملک را به دقت بررسی کرد. به عنوان مثال، باید بفهمید که آیا ملک از نظر ساختاری در وضعیت خوبی قرار دارد؟ آیا هیچ نشتی، آسیب و یا تعمیرات بزرگی ندارد؟ به علاوه، باید بفهمید که آیا ملک قابل تغییرات و بهبود است یا خیر. بهتر است از یک متخصص املاک یا کارشناس ساختمانی برای بررسی وضعیت فنی و سازمانی ملک استفاده کنید تا در صورت وجود مشکلات جدی، از خرید آن اجتناب کنید.
2. موقعیت مکانی ملک: موقعیت مکانی املاک اکازیون همیشه اهمیت بالایی دارد. بهتر است قبل از خرید ملک، موقعیت آن را بررسی کنید و از امکانات موجود در آن منطقه مطلع شوید.
3. قیمت ملک: قیمت این املاک معمولا کمتر از قیمت بازار است، اما باید دقت کنید که آیا این قیمت منصفانه است یا نه. بهتر است با تحقیق در بازار از قیمت‌های مشابه مطلع شوید و به دقت با مالک یا نماینده مالک مذاکره کنید.
4. قانونی بودن ملک: قبل از خرید ملک اکازیون، حتماً بررسی کنید که آیا ملک به صورت قانونی به فروش می‌رسد یا نه. همچنین، باید مطمئن شوید که مالکیت ملک به صورت رسمی و مشروع به نام فرد یا شرکت شده است. برای این کار، می‌توانید با مشاور یا وکیل خود مشورت کنید و به جستجوی سوابق مالکیت قبلی بپردازید.

جمع بندی و نتیجه گیری:

ملک اکازیون، یا املاکی که به عنوان فروش ویژه ارائه می‌شوند، اغلب با تخفیف‌ و کمتر از قیمت اصلی به فروش می‌رسند. این تخفیف ممکن است به دلیل نیاز فوری فروش، تعداد بیشتری از موجودی یک شرکت یا کسب و کار، یا برخی دلایل دیگری اعمال شود. در صورتیکه معمولاً سایر املاک بعنوان ملک های اصلی و اولیه به فروش می‌رسند و قیمت آنها بدون تخفیف است.

ملک اکازیون به دلیل شرایط پرداخت آسان و برخی شرایطی که فروشندگان برای خریداران ارائه می‌دهند و موقعیت جغرافیایی مناسب از امکاناتی مانند دسترسی به مراکز خرید، مدارس، بیمارستان‌ها و مراکز حمل و نقل عمومی، از سایر املاک متمایز می‌شوند. به طور کلی، اینگونه املاک با تخفیف‌های ویژه خود، یک فرصت خوب برای خریداران محتمل به شمار می‌روند که به دنبال خرید ملک هستند.