فسخ قرارداد به معنای لغو یا ابطال قرارداد است. در صورتی که شخصی قرارداد اجاره، خرید و فروش ملک را امضا کرده باشد، ممکن است در برخی موارد نیاز به فسخ قرارداد داشته باشد. این نیاز ممکن است به دلیل مشکلات مالی، فنی، عدم توانایی در ادامه تعهدات قراردادی یا دلایل دیگری باشد. قوانین و نکات فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک بسته به عرف و قوانین محلی و ملی ممکن است متفاوت باشند. با این حال، در اینجا چندین نکته کلی برای فسخ قراردادهای اجاره، خرید و فروش ملک را آورده‌ایم تا در صورت نیاز بتوانید مورد استفاده قرار دهید.
مهم‌ترین عناوین مطلب
نکات فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک (زمان قانونی+ مبلغ جریمه)
فسخ قرارداد اجاره، خرید و فروش ملک شامل مواردی از قبیل نقض برخی شرایط که توسط یکی از طرفین رخ دهد و طرف دیگر بخواهد قرارداد را فسخ کند می‌باشد. مثلاً اگر مالک ملک شرایط قرارداد را رعایت نکند، اجاره‌کننده ممکن است بخواهد قرارداد را فسخ کند. و یا در صورتی که طرفی از قرارداد به دلیل مشکلات مالی نتواند تعهدات خود را پرداخت کند، طرف دیگر ممکن است قرارداد را فسخ کند.
در صورت عدم توانایی در پرداخت مثلا اگر خریدار نتواند مبلغ خرید را پرداخت کند، ممکن است مالک ملک قرارداد را فسخ کند. در برخی موارد نیز عدم رعایت شرایط قانونی و یا مغایرت با قوانین و یا عدم شرایط نکات فنی ممکن است موجب فسخ قرارداد شود. قبل از بررسی نکات فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک بهتر است اطلاعاتی در مورد انواع قرارداد و مفهوم فسخ قرارداد داشته باشیم.
انواع قرارداد املاک
هنگام خرید یا فروش یک ملک، ممکن است نوع قرارداد متفاوت باشد و این وابسته به نوع ملک، شرایط و نحوه توافق بین طرفین است. در زیر بعضی از انواع قراردادهای ملکی را معرفی خواهیم کرد:
1- قرارداد خرید و فروش: این نوع قرارداد، معمولاً برای خرید یا فروش ملک به کار می‌رود. در این قرارداد، شرایط خرید و فروش ملک، مانند قیمت، شرایط پرداخت و زمان تحویل ملک، بین فروشنده و خریدار توافق می‌شود.
2- قرارداد اجاره: در این نوع قرارداد، فردی که مالک ملک است، ملک خود را به شخص دیگری به صورت اجاره می‌دهد. شرایطی مانند مدت زمان اجاره، قیمت اجاره و شرایط پرداخت، و نکاتی در مورد فسخ در این قرارداد تعیین می‌شود.
3- قرارداد رهن و اجاره: در این نوع قرارداد، مالک ملک اجازه می‌دهد که شخص دیگری، ملک را به صورت رهن و اجاره در تصرف خود داشته باشد. در این قرارداد، شرایطی مانند مدت زمان رهن و اجاره، مبلغ رهن، مبلغ اجاره و شرایط پرداخت، تعیین می‌شود.
4- قرارداد شراکت: در این نوع قرارداد، دو یا چند نفر برای خرید یا فروش ملک به صورت مشترک و با همکاری، توافق می‌کنند. در این قرارداد، شرایط تقسیم سود و زیان، مسئولیت هر فرد و شرایط پرداخت تعیین می‌گردد و تمامی قوانین فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک ذکر می‌گردد.
5- قرارداد پیمانکاری در ساخت: قرارداد پیمانکاری در ساخت، یک قرارداد مهم در صنعت ساخت و ساز است که برای انجام پروژه‌های ساختمانی و عمرانی به کار می‌رود. در این نوع قرارداد، معمولاً یک شرکت یا پیمانکار با مالک یا کارفرما توافق می‌کند تا به نام و نیابت او، پروژه‌ای را انجام دهد. همچنین، در قرارداد پیمانکاری در ساخت، مسئولیت‌های پیمانکار و کارفرما نیز مشخص می‌شود و هر یک باید به تعهدات خود عمل کنند.
قرارداد پیمانکاری در ساخت، به دو بخش تقسیم می‌شود:
- بخش اصلی پیمانکاری: در این بخش، پیمانکار با کارفرما به توافق می‌رسد تا پروژه را در قالب یک قرارداد و با مشخصات و شرایط مشخص، انجام دهد. این شرایط می‌تواند شامل مسئولیت‌های پیمانکار در قبال انجام کار با کیفیت و به موقع، تعهدات مالی و مهلت‌های زمانی باشد.
- بخش تامین مواد و تجهیزات: در این بخش، پیمانکار با کارفرما به توافق می‌رسد که از منابع خود، مواد و تجهیزات لازم برای انجام پروژه را تأمین کند. در این بخش، شرایطی مانند نوع و کیفیت مواد، زمان تحویل و قیمت، تعیین می‌شود.
مفهوم فسخ قرارداد املاک
فسخ قرارداد املاک به معنای لغو یا ابطال قراردادی است که برای خرید و فروش، اجاره، مشارکت در ساخت و ساز و یا هر نوع معامله‌ای در زمینه املاک، منعقد شده است. در واقع، فسخ قرارداد به معنای خاتمه دادن به قرارداد و عدم انجام آن است.
قوانین فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک و دلایلی که باعث فسخ قرارداد می‌شوند، ممکن است شامل عدم انجام تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین، عدم پرداخت مبالغ توافق شده، وجود ایراد در سند مالکیت، عدم توافق در مورد شرایط قرارداد، تغییر در شرایط اقتصادی و یا قوانین مرتبط با املاک و مستغلات و غیره باشد.
لازم به ذکر است که فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک معمولاً نیاز به رعایت مقررات و شرایطی دارد که در خود قرارداد ذکر شده باشد و همچنین ممکن است با مسائل حقوقی و مالی همراه باشد.
انواع فسخ قرارداد املاک
شروط اصلی برای فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک می‌توانند بسته به موضوع و نوع قرارداد، متفاوت باشند. و یا می‌تواند شروط بیشتری وجود داشته باشد که بسته به موضوع و نوع قرارداد، متفاوت باشند. همچنین، در بعضی موارد، شرایطی ممکن است به طور صریح در قرارداد مشخص شوند که در صورت نقض، فسخ قرارداد اتفاق خواهد افتاد. با این حال، انواع فسخ قرارداد و برخی از شروط مشترک برای فسخ عبارتند از:
فسخ قرارداد با توافق طرفین
در برخی موارد فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک می‌تواند توافقی باشد یعنی طرفین قرارداد به توافق رسیده‌اند که قرارداد را فسخ کنند. برای این منظور، طرفین باید شرایط فسخ قرارداد را تعیین کرده باشند. این شرایط ممکن است شامل تعداد روزهایی باشد که طرفین برای فسخ قرارداد دارند.
فسخ قرارداد به دلیل نقض تعهدات
یکی از حالات فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک این است که یکی از طرفین قرارداد، تعهدات خود را نقض کرده است و دیگر طرف می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، در قرارداد اجاره ملک، اگر شاهد نپرداختن اجاره توسط مستأجر باشیم، مالک ممکن است به دلیل نقض تعهدات، قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد به دلیل تغییر در شرایط
در برخی موارد، شرایطی که در زمان قرارداد وجود داشته، تغییر می‌کند و موجب فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک می‌گردد. به عنوان مثال، در قرارداد اجاره ملک، اگر ملک مورد اجاره توسط طبقات بالاتر ساختمانهای همسایه به قدری تحت تاثیر قرار گیرد که باعث افزایش نویز و رفت و آمد شود، مستأجر ممکن است بخواهد قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد به دلیل عدم توانایی اجرایی
در برخی موارد ممکن است اجرای قرارداد به دلیل عدم توانایی یکی از طرفین، ممکن نباشد و منجر به فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک شود. به عنوان مثال، اگر مالک برای فروش یک ملک، مالکیت آن را نداشته باشد و این امر منجر به فسخ قرارداد گردد.
خطا در قرارداد
اگر قراردادی با مفاد خلاف قانون امضا شده باشد، طرفین می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک را داشته باشند.
اتمام مدت قرارداد
در بعضی موارد، قراردادی برای مدت معین منعقد می‌شود. در این صورت، پس از پایان مدت قرارداد، قرارداد به طور خودکار فسخ می‌شود.
نکات حقوقی فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک
برای فسخ قرارداد، باید به شرایطی که در خود قرارداد ذکر شده است، پایبند باشید. برای مثال، اگر قرارداد اجاره ملک شما یک دوره زمانی مشخص دارد و شما قصد فسخ قرارداد را دارید، باید در مطابقت با شرایط مقرر در قرارداد، اقدام به فسخ قرارداد کنید. در بسیاری از موارد، برای فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک نیاز به داشتن دلایل و مدارک قانونی دارید. به عنوان مثال، در بعضی موارد، شما باید دلایل و مدارکی را ارائه دهید که نشان دهنده عدم توانایی شما در پرداخت اجاره یا قیمت خرید یا فروش ملک است.
در بعضی موارد، جریمه قرارداد ممکن است برای فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک هزینه‌هایی برای شما داشته باشد. اگر شما قرارداد را با یک شخص حقوقی، مثل شرکت یا سازمان، امضا کرده‌اید، باید به شرایط و مقرراتی که در قرارداد ذکر شده است پایبند باشید. و در بعضی موارد، فسخ قرارداد ممکن است منجر به مشکلات قانونی شود، بنابراین بهتر است از خدمات یک وکیل استفاده کنید تا مشاوره حقوقی بگیرید و از خطرات مرتبط با فسخ قرارداد آگاه باشد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک
شرایط فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک ممکن است بسته به محتوای قرارداد و قوانین مربوطه در هر کشور یا منطقه متفاوت باشد. در ادامه برخی از این شرایط را بطور کلی بیان می‌کنیم.
فسخ قرارداد اجاره
بعد از فسخ قرارداد اجاره، حق و حقوق موجر و مستاجر بستگی به شرایط فسخ قرارداد و مفاد آن دارد. بطور کلی فسخ قرارداد اجاره در سه حالت امکان پذیر است:
۱. انقضای مدت قرارداد: در صورتی که قرارداد اجاره به پایان برسد.
۲. نقض شرایط قرارداد: در صورتی که یکی از طرفین شرایط قرارداد را نقض کند، طرف دیگر می‌تواند از فسخ قرارداد استفاده کند.
۳. توافق طرفین: در صورتی که طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، می‌توانند به صورت مشترک از فسخ قرارداد استفاده کنند.
حقوق موجر پس از فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک
- اگر فسخ قرارداد به دلیل تخلف مستاجر صورت گرفته باشد، موجر حق دارد که هزینه‌های لازم برای بازگرداندن ملک به وضعیت قبلی را از مستاجر بگیرد.
- اگر فسخ قرارداد به دلیل عدم توانایی مستاجر در پرداخت اجاره روز به روز صورت گرفته باشد، موجر حق دارد که هزینه‌های مربوط به بازگشت ملک به وضعیت قبلی را از پس اجاره‌های عقب افتاده کسر کند.
حقوق مستاجر پس از فسخ قرارداد اجاره
- اگر فسخ قرارداد به دلیل تخلف موجر صورت گرفته باشد، مستاجر حق دارد که مطابق با قوانین و مقررات مربوطه، جبران خسارت مستقیم و غیرمستقیم خود را از موجر بگیرد.
- اگر نکات فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک به دلیل عدم توانایی موجر در تأمین امکانات مورد نیاز مستاجر صورت گرفته باشد، مستاجر حق دارد که از موجر خواستار تأمین امکانات مورد نیاز خود شود یا به دلیل عدم تأمین امکانات مذکور، اجاره را کاهش دهد. همچنین، مستاجر حق دارد که مطابق با قوانین و مقررات مربوطه، جبران خسارت مستقیم و غیرمستقیم خود را از موجر بگیرد.
در چه شرایطی مستأجر حق فسخ قرارداد قبل از سررسید دارد
مستأجر در برخی شرایط می‌تواند قرارداد را قبل از سررسید آن فسخ کند. این شرایط عبارتند از:
۱- توافق نامه: در صورتی که در قرارداد اجاره نامه توافق شده باشد که مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک قبل از سررسید را دارد، می‌تواند قبل از پایان مدت قرارداد آن را لغو کند.
۲- تخلف مالک: اگر مالک تخلفاتی را از جمله عدم تعمیرات لازم یا عدم تأمین آب، برق و گاز را نسبت به ملک اجاره شده ارتکاب کند، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.
۳- موارد خاص: در برخی موارد خاص مانند بیماری یا نیاز به نقل مکان، قانون به مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک را می‌دهد.
در چه شرایطی مالک حق فسخ قرارداد قبل از سررسید دارد
شرایطی که مالک می‌تواند از حق فسخ قرارداد اجاره استفاده کند، عبارتند از:
۱. تأخیر در پرداخت قیمت: اگر خریدار قیمت را در زمان تعیین شده پرداخت نکند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۲. نقض شرایط قرارداد: اگر خریدار شرایط قرارداد را نقض کند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال، اگر خریدار شرایط تحویل کالا را نقض کند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۳. عدم توانایی خریدار: اگر خریدار نتواند به دلیل عدم توانایی مالی قرارداد را انجام دهد، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۴. عدم اجرای قرارداد توسط مالک: اگر مالک به هر دلیلی نتواند مفاد قرارداد را انجام دهد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۵. تغییر در شرایط و قوانین: اگر قوانین یا شرایط قرارداد تغییر کنند و این تغییرات برای مالک غیر قابل قبول باشند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
بطور کلی فسخ قرارداد خرید و فروش ملک نیز در سه حالت رخ می‌دهد:
۱. نقض شرایط قرارداد: در صورتی که یکی از طرفین شرایط قرارداد را نقض کند، طرف دیگر می‌تواند از فسخ قرارداد استفاده کند.
۲. عدم احراز شرایط: در صورتی که طرف خریدار نتواند شرایط لازم برای خرید ملک را ایجاد کند، مانند عدم ارائه وام برای خرید، فروشنده می‌تواند از فسخ قرارداد استفاده کند.
۳. توافق طرفین: در صورتی که طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند، می‌توانند به صورت مشترک از فسخ قرارداد استفاده کنند.
فسخ قرارداد پیمانکاری در ساخت
فسخ قرارداد پیمانکاری در ساخت، به معنای پایان دادن به یک قرارداد پیمانکاری می‌باشد که برای ساخت یک پروژه یا ساختمان امضا شده است. فسخ قرارداد پیمانکاری نیاز به اطلاع رسانی به طرفین قرارداد و تعیین تبعات مالی و قانونی دارد. بهتر است برای این کار، به مشاوران حقوقی متخصص مراجعه کنید. به طور کلی، فسخ قرارداد پیمانکاری ممکن است به دلیل یکی از دو شرایط زیر رخ دهد:
- تخلف پیمانکار: در صورتی که پیمانکار به یک یا چند بند از قرارداد پیمانکاری پایدار نباشد، مثلاً تأخیر در تحویل پروژه یا اجرای کار با کیفیت نامناسب، سازمان پیمانکاری حق دارد قرارداد را فسخ کند.
- تخلف سازمان پیمانکاری: در برخی موارد، پیمانکاران ممکن است با تخلفات سازمان پیمانکاری مواجه شوند، مانند عدم پرداخت به موقع هزینه‌های پیمانکاری. در چنین مواردی، پیمانکار حق دارد قرارداد را فسخ کند.
ضرر و زیان و جریمه فسخ قرارداد
فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک یعنی اینکه قراردادی که قبلاً بین دو طرف، امضاء شده است لغو گردد. بسته به شرایط قرارداد، فسخ آن ممکن است باعث ضرر و زیان شود یا به طرفین فرصتی برای انجام قرارداد جدید بدهد. در صورتی که فسخ قرارداد به دلیل عدم اجرای یکی از طرفین باشد، ممکن است طرف مقابل به عنوان خسارت، مبلغی را از طرف مخالف خواستار شود.
به علاوه، فسخ قرارداد ممکن است به دلیل عدم قطعیت در برخی از مسائل رخ دهد، که ممکن است باعث زیان شود. به عنوان مثال، اگر قراردادی برای خرید و فروش بین دو شخص امضا شود و قیمت ملک در بازار بعد از امضای قرارداد افزایش یابد، فسخ قرارداد برای خریدار باعث زیان مالی می‌شود. در کل ضرر و زیانی که به دنبال فسخ قرارداد رخ می‌دهد، بسته به شرایط و جزئیات، متفاوت است.
جمع بندی و نتیجه گیری:
قرارداد فروش یا اجاره ملک ممکن است در صورتی که شرایط تحت قرارداد برآورده نشود، فسخ گردد. در مورد فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک مهم است بدانید که هر قرارداد ممکن است شرایط و مفاد متفاوتی داشته باشد و شرایط فسخ قرارداد باید با توجه به مفاد قرارداد بررسی شود. در مورد اجاره می‌توان طبق توافق نامه‌ای که توسط طرفین امضا شده و یکی از طرفین شرایط را نقض کند، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در صورتی که مالک ملک نتواند شرایط ملک را مطابق قرارداد اجاره به مستاجر ارائه کند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
در فسخ قرارداد خرید و فروش ملک در صورتی که یکی از طرفین قرارداد شرایط را نقض کند، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ نموده و در صورتی که شرایط خاصی در قرارداد برای فسخ تعیین شده باشد، می‌توان بر آن اساس قراداد را فسخ کرد که در هر صورت، قبل از اقدام به فسخ قرارداد املاک، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید تا از تمامی موارد مرتبط با فسخ قرارداد مطلع شوید.
