وضعیت نگران کننده مسکن و افزایش اجاره‌بها باعث شده اجارهنشینها به حوالی شهرها، حلبی‌آبادها، زیر زمین و پشت بام‌ها پناه آوردند. این روزها خانه‌های اشتراکی، کانکس، خوابیدن در خودرو و اتوبوس، پدیده‌هایی است که تحت فشار اجاره‌بها و مبلغ سنگین رهن و افزایش قیمت اجاره خانه به برخی شهروندان کم بضاعت تحمیل شده و عرصه را بر آنان تنگ کرده است.
در مقایسه اقتصاد با ثباتی که کشورهای توسعه یافته دنیا از آن برخوردارند، در سایر کشورهای در حال توسعه از جمله ایران، همه ساله شاهد افزایش مبلغ اجاره‌بها هستیم. هرچند که تحریم‌های بین‌المللی نیز بی‌تاثیر در روند افزایشی قیمت اجاره نیست. همچنان شاهد افزایش نجومی قیمت‌های اجاره مسکن در تهران و سایر کلانشهرها با توجه به افزایش افسار گسیخته نرخ تورم در کشور می‌باشیم.
مهم‌ترین عناوین مطلب
افزایش قیمت اجاره خانه در تهران و کلان شهرها (نیمه دوم 1402)
در سالهای اخیر مسئله افزایش قیمت اجاره خانه بصورت بی رویه و مشکلات ناشی از آن برای مردم، بر کسی پوشیده نیست. در اوایل سال جاری دولت در جلسه شورای عالی مسکن، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال جاری برای تهران را 25%، و برای سایر شهرها 20% تصویب نمود. در این نشست طبق رویه سالهای قبل سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را جهت ساماندهی بازار مسکن، نظارت بر مشاوران املاک، وضعیت اجرای قوانین مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین عملکرد بانک‌ها در ارائه تسهیلات ساخت مسکن تعیین گردید.
اما با وجود همه این تدابیر، آمارهای واقعی چیز دیگری را نشان می‌دهد و میزان افزایش قیمت اجاره خانه در سال 1402 به نسبت سال گذشته، با افزایش چشمگیری مواجه بوده است. به طوری که در تهران گاها تا 60%، در کلان شهرها حدود 30 تا 40 درصد و در سایر شهرها در حدود 20% افزایش قیمت، تجربه شده است.
با گذشت حدود نیمی از سال جدید مستاجران برای تمدید قرارداد اجاره با مشکلاتی مواجه شده‌اند و از سوی دیگر در صورت تخلیه، از یافتن مکانی جدید و مناسب با بودجه‌ای که دارند، ناتوانند. لذا این افزایش قیمت اجاره خانه به منزله فشار بیشتر از حد به مستاجران بوده و در نتیجه منجر به عدم توانایی آنها در پرداخت یا تمدید قرارداد اجاره در محل سابقشان خواهد شد.
بررسی علل روند صعودی در اجاره بهای مسکن
یکی از دلایل مهم افزایش قیمت اجاره خانه در سالهای اخیر، بالا رفتن قیمت مسکن در سالهای اخیر بوده است. این روند افزایشی می‌تواند زنگ خطری برای مستاجران و نگرانی‌های فراوان افراد جامعه باشد. هرچند که تاثیرات تحریم‌های بین المللی بر این تورم بی‌سابقه، بر کسی پوشیده نیست، نباید تاثیر عامل کووید و پاندمی در سالهای اخیر، رکود جهانی و افزایش قیمتها در دنیا را در افزایش قیمت اجاره نادیده گرفت.
هنگامی که میزان درآمد جامعه پایین باشد و متناسب با روند تورم رشد نکند، همواره شاهد افزایش قیمت اجاره بها خواهیم بود. در اینجا می‌خواهیم عوامل اثرگذار بر نرخ اجاره و علل روند صعودی قیمت گذاری در بازار مسکن را بطور مفصل مورد بررسی قرار دهیم.
قیمت مسکن مهم‌ترین عامل در افزایش قیمت اجاره خانه
در شرایط عادی، قیمت مسکن مهم‌ترین عامل تعیین نرخ اجاره می‌باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد زمانی که قیمت مسکن ناگهان بصورت جهشی افزایش یابد، افرادی که قبلا قصد خرید ملک را داشتند، توانایی خرید خود را از دست می‌دهند و به سمت اجاره نشینی هجوم می‌آورند و به همین دلیل نرخ رهن و اجاره بالا می‌رود. در نتیجه در صنعت ساخت و ساز همانند تولید یک کالا، باید آنقدر پیشرفت حاصل شود که به اندازه کافی و وفور در اختیار مصرف کنندگان قرار گیرد تا قیمتها روند کاهشی پیدا کنند.
در کشور ما از آنجایی که مسکن مانند یک کالا در دست بخش خصوصی است، تمامی پروسه تولید و ساخت مسکن بصورت خصوصی اداره می‌شود. اعم از تامین منابع مالی، خرید زمین و مصالح، کلیه هزینه‌های اداری و حقوق و دستمزد کارشناسان و کارگران، توسط سازنده ملک مهیا است. از طرفی تصمیم‌گیری برای خرید و تامین هزینه آن توسط مشتریان، بصورت کاملا شخصی برنامه‌ریزی می‌گردد. لذا دخالت و برنامه‌‌ریزی‌های دولت، نقش چندانی در قیمت گذاری در بخش مسکن و افزایش قیمت اجاره خانه نخواهد داشت.
نرخ سود بانکی، طلا، سکه و ارز موثر در افزایش قیمت اجاره
با در نظر گرفتن تمام عواملی که صعود قیمت در بازار مسکن را منجر می‌شوند، باید در نظر گرفت که نرخ سودهای بانکی و طلا و سکه و ارز، در افزایش قیمت مسکن نیز شدیدا تاثیرگذار هستند. وقتی که نرخ سود بانکی کاهش میابد، معمولا تمایل مالکین به رهن، کاهش یافته و بیشتر ترجیح می‌دهند که اجاره ماهیانه دریافت کنند. در چنین حالتی در واقع سود بانکی، نتوانسته است اثرات کاهش ارزش پول ملی را جبران کند.
در زمان‌هایی که سود بانک‌های کشور بسیار پایین است، افراد ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به بازار مسکن بیاورند و به این ترتیب با افزایش قیمت اجاره خانه مواجه خواهیم شد. همچنین نباید فراموش کرد که افزایش تقاضا در بازار طلا و سکه می‌تواند حجم تقاضا در بازار مسکن کاهش دهد و به این ترتیب قیمت ها را پایین‌تر بیاورد و در صورتی که بازار سکه جذابیت بیشتری پیدا کند، بسیاری از سوداگران به سمت آن می‌روند.
از طرفی در کشور ما نوسانات نرخ ارز، باعث تزلزل در بسیاری از بازارهای دیگر می‌شود. با نوسانات نرخ ارز، بعضی از افراد به سمت سرمایه گذاری در بخش مسکن رو می‌آورند و در نتیجه طی روانه شدن پول به بخش مسکن، با افزایش قیمتها در این بخش مواجه خواهیم شد.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که افزایش قیمت مسکن تنها به افزایش نرخ ارز مربوط نبوده است. زیرا در مواردی مشاهده شده که حتی با کاهش قیمت ارز، قیمت مسکن روند کاهشی نداشته است تا جایی که تحقیقات نشان داده که روند تاثیر نرخ ارز در کاهش یا افزایش قیمت اجاره خانه بیش از 40 درصد نیست.
نرخ تورم، بیکاری و توان خرید اقشار اجاره‌نشین موثر در افزایش سقف اجاره بها
نرخ بیکاری در نوسانات بازار اجاره در ایران تأثیرگذار است. در سالهای اخیر با افزایش نرخ بیکاری مواجه بوده‌ایم. این موضوع در کاهش توانایی افراد در پرداخت اجاره و خرید مسکن بسیار تاثیرگذار بوده و قشر زیادی از افراد را از بازار مسکن حذف می‌نماید.
مادامیکه ارزش پول پایین باشد، نرخ تورم بالا می‌رود و طبیعتا همه به دنبال روشی هستند که از نابودی سرمایه‌شان ممانعت بعمل آورند و به نظرشان بازار مسکن می‌تواند گزینه مناسبی باشد. زیرا بر این باورند که سرمایه گذاری در حوزه املاک نیاز به تخصص خاصی ندارد و همواره روند رشدش صعودی است.
از سوی دیگر به دلیل بالا رفتن نرخ تورم در کلیه سطوح اقتصادی و افزایش قیمت اجاره خانه، توان مالی مستأجران برای پرداخت اجاره‌بهای مسکن کم می‌شود و این امر صراحتا بیانگر رابطه مستقیم منحنی رشد اجاره‌بها با قدرت پرداخت اجارهنشینها است. البته در بسیاری مواقع در مسیر معکوس نیز مشاهده شده است که تلاطم در بازار مسکن نیز بر نرخ تورم تاثیر گذار است.
در بعضی موارد شاهد این هستیم که افزایش نقدینگی نیز منجر به افزایش قیمت اجاره خانه در بازار مسکن می‌شود. مادامیکه پول نقد افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذاران و سوداگران بسیاری وارد بازار مسکن می‌شوند در نتیجه تقاضا افزایش یافته و چنانچه واحدهای مسکونی به تعداد کافی موجود نباشد، قیمت افزایش می‌یابد.
تاثیر قیمت زمین و مصالح ساختمانی در افزایش اجاره خانه
هر ساله قیمت مسکن نسبت به زمان مشابه در سال گذشته روند افزایشی دارد. کمبود زمین نیز با توجه به افزایش میزان درخواست برای ساخت و ساز، همواره دلیلی دیگر برای افزایش قیمت در بازار مسکن بوده است. به نظر می‌رسد افزایش قیمت مصالح ساختمانی یکی دیگر از عوامل موثر بر قیمت مسکن بوده و تورم موجود در بازار مصالح در روند افزایش قیمت اجاره خانه تاثیر دارد.
اما دیده شده است که هر بار دولت تدابیری بکار بست و قیمت مصالح ثابت ماند و تورم این بازار مهار شد، باز هم نتوانست منجر به افزایش ساخت و ساز شود. چرا که عوامل دیگری همچون دستمزد کارگر و قیمت زمین هستند که همچنان از روند کاهش قیمت در بازار مسکن ممانعت بعمل می‌آورند.
بخش بزرگی از عوامل گرانی مسکن مخصوصا در تهران بخاطر بالا بودن قیمت زمین است و یکی از راه‌های مهار افزایش قیمت اجاره خانه، می‌تواند تامین زمین برای ساخت و ساز باشد. هرگاه که شکافی میان قیمت زمین و مسکن ایجاد شود و تورم زمین مهار نگردد، قیمت زمین نسبت به ملک افزایش داشته و حتی املاک کلنگی نیز افزایش قیمت خواهند داشت.
بنابر این هزینه‌های ساخت و ساز افزایش یافته، رغبت سرمایه گذاران و سازندگان برای حضور در صنعت ساختمان کمتر شده و در نهایت منجر به گران‌تر شدن واحدهای مسکونی و افزایش قیمت اجاره خانه می‌گردد.
آیا مبنایی برای تعیین اجاره بها وجود دارد؟
با توجه به سیر صعودی تورم در کشور ما، متاسفانه همواره شاهد گرانی در کلیه امورات زندگی و افزایش قیمت اجاره خانه هستیم. در گذشته معمولا یکبار در ابتدای شروع سال قیمتها افزایش می‌یافت و در نیمه دوم سال شاهد جهش‌های کمتری در نرخ اجاره بها بودیم.
اما در یکی دو سال اخیر شاهد این هستیم که در نیمه دوم سال نیز نرخ اجاره بها سیر صعودی داشته و در تهران و کلان شهرها بیشتر نیز بوده است و این افزایش قیمت اجاره خانه برای مستاجران در همه طول سال تبدیل به کابوسی اجتناب ناپذیر شده است.
متاسفانه امروزه در کشور ما قیمت‌سازی در بازار مسکن به گونه‌ای است که فشار زیادی به قشر مستأجر وارد می‌گردد. در واقع تعیین نرخ اجاره‌بها اصلا فرمول و مبنای خاصی ندارد و برخی از مالکین بدون هیچ ضابطه‌ای اقدام به افزایش قیمت اجاره خانه می‌کنند.
از سویی افزایش نرخ تورم عمومی کشور را مبنایی برای تغیین نرخ اجاره‌بها می‌دانند در صورتیکه با بررسی گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه کالا و خدمات مصرفی کل خانوارهای کشور 45.8 درصد اعلام شده است. حال اگر نرخ تورم را 50 درصد هم در نظر بگیریم، باز افزایش قیمت اجاره خانه که در بسیاری از موارد تا 100 درصد نیز بوده است، هیچگونه توجیهی ندارد.
در اینجا لازم است به چند راهکار دولت از جمله پرداخت وامهای کمک ودیعه مسکن، تعیین سقف افزایش قیمت اجاره بها، طرح ساخت واحدهای استیجاری کم هزینه که در طی سالهای اخیر برای مهار تورم و کنترل افزایش قیمت اجاره خانه، بعنوان ابزارهای حمایتی مورد استفاده قرار گرفته اشاره کنیم.
در صورتیکه سقف افزایش اجاره بیش از حد مجاز باشد، چاره چیست؟
در صورتیکه افزایش قیمت اجاره خانه توسط مالک ملک نقض شده یا بیشتر از حد مجاز باشد، شما می‌توانید اقدامات زیر را انجام دهید:
- بررسی قوانین محلی: ابتدا قوانین محلی مربوط به اجاره مسکونی در منطقه یا کشور خود را مطالعه کنید تا بفهمید که چه اقداماتی برای محدود کردن افزایش اجاره در این منطقه وجود دارد.
- مذاکره با مالک: ابتدا سعی کنید با مالک یا مدیر ملک در مورد افزایش اجاره و مسائل مرتبط مذاکره کنید. ممکن است او اشتباهاً افزایش اجاره را اعمال کرده باشد.
- اعلام شکایت: اگر مذاکره با مالک نتیجه ندهد و افزایش قیمت اجاره خانه همچنان بیش از حد مجاز باشد، می‌توانید به مراجع قانونی یا مراجع اجاره‌نشینی مراجعه کنید تا شکایت خود را اعلام کنید.
- ارائه مستندات: در مورد اعلام شکایت، معمولاً نیاز به ارائه مستنداتی دارید که نشان دهد افزایش اجاره نسبت به قوانین محلی بی‌اعتبار است. قرارداد اجاره، اطلاعات مربوط به سقف افزایش اجاره و مستندات مالی را می‌توانید استفاده کنید.
- بررسی قوانین محلی: پس از اعلام شکایت، شما باید تحت نظر قوانین محلی یا داوری شورا کسب تکلیف کنید. در برخی موارد، ممکن است نهادهایی مانند کمیته‌های اجاره‌نشینی و موسسات حقوقی مربوط به امور مسکونی وجود داشته باشند که به شما کمک می‌کنند.
- انتشار عمومی: در برخی موارد، تصمیم به انتشار عمومی افزایش نادرست اجاره می‌تواند مالک را به تراکنش جدی‌تر و قانونی‌ترغیب کند.
به عنوان نکته مهم، قوانین و مقررات مربوط به اجاره مسکونی در هر منطقه ممکن است متغیر باشند، بنابراین مهم است که با دقت قوانین محلی خود را بررسی کرده و از منابع حقوقی مناسب بهره ببرید.
اقدامات دولت در بکارگیری ابزارهای کنترل قیمت اجاره مسکن
در اکثر کشورهای در حال توسعه، دولتها در ابتدا تمام تلاش‌شان را برای مهار تورم بکار می‌بندند. مثلا با در دست داشتن اهرم مالیات بر ملک خالی و نظارت بر درآمد مشاغل و سرمایه گذاری آنان بخصوص در زمینه املاک، به گونه‌ای قوانین را تنظیم می‌کنند که نگه داشتن ملک خالی از سکنه برای مالکان هزینه‌بر بوده و بخاطر بالا بودن مالیات بر درآمد، در صدد بالا بردن اجاره‌بها نیز نباشند.
لازم به ذکر است که ابزار مالیات جهت کنترل بازار اجاره مسکن در یک کشور زمانی می‌تواند کارساز باشد که همواره قوانین در دولت، بروز رسانی گردد و کنترل و نظارتی قوی از سوی اتحادیه‌های اصناف و مشاورین املاک انجام گردیده و از سوی وزارت راه و شهرسازی نیز به درستی اجرایی شوند.
بطور خلاصه اگر بخواهیم ابزارهایی که برای مهار سیر صعودی و افزایش قیمت اجاره خانه توسط دولت، مالکین و سرمایه گذاران در حوزه مسکن وجود دارند را برشمریم، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- اقدامات دولت در ساخت مسکن ارزان قیمت
- مهار تورم در عرصه های اقتصادی
- شناسایی خانه‌های خالی و اقدامات اخذ مالیات برای مالکین آنها
- بکارگیری نیروهای گشت و بازرسی برای جلوگیری از فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی فاقد مجوز
- کنترل قیمت گذاری‌های غیر واقعی در برخی از وبسایت‌ها
- در نظر گرفتن طرح‌های تشویقی برای مالکین جهت قراردادهای اجاره طولانی مدت
- معافیت‌های مالیاتی برای صاحب‌خانه‌هایی که در افزایش قیمت اجاره خانه و مبلغ رهن همکاری بیشتری دارند.
جمع بندی و نتیجه گیری:
متاسفانه در سالهای اخیر بعلت رکود اقتصادی از تحریم‌های بین المللی گرفته تا افزایش نرخ ارز، طلا و سکه، کمبود نقدینگی و افزایش نرخ بیکاری و تورم، بیشترین فشارها را به قشر متوسط و اجاره‌نشین جامعه شاهد بوده‌ایم.
با نگاهی گذرا به تغییر نرخ اجاره‌بها در فصول مختلف سال، شاهد این هستیم که همواره این افزایش قیمت اجاره خانه سیر صعودی داشته و منحصر به نیمه اول یا دوم سال نبوده بطوریکه در تهران و کلان شهرها حتی بسته به مکان جغرافیایی شهر، تا 150% نیز رسیده است.
در این مقاله به بررسی عوامل و علل افزایش قیمت اجاره بهای مسکن در شهرهای مختلف پرداخته و ابزارهای کنترلی بکارگرفته از سوی دولت را برشمردیم و تنها راه گریز از این مشکل را سیاست‌های دولت در زمینه برنامه ریزی‌های کلان اقتصادی و مهار تورم دانستیم. زیرا که راه‌حل‌های مالیاتی در صورتی جوابگو هستند که مساله مربوط به یک قشر خاص باشد نه در کلیه بخش‌های اقتصادی.
